Strategisch huisvestingsbeleid: bouwen is (ver) vooruitzien

Article type
Interview
Publicatiedatum

Hoe vertaal je als schoolbestuur je onderwijsvisie naar huisvesting? Wichert Eikelenboom vindt dat het primair onderwijs over deze vraag veel strategischer kan nadenken. Binnen Stichting Voila Leusden werkt hij vanuit een duidelijk principe: niet achter de architect of installateur aanlopen, maar zelf weten wat je wilt. In dit artikel een paar lessen van een oude rot.

De eerste vraag in dit interview ligt voor de hand: wat is ‘strategisch nadenken over onderwijshuisvesting’ eigenlijk? Het korte antwoord: denk niet ad hoc. Of zoals Eikelenboom het zegt in een interessant interview op de website van IVVD, een kennisplatform over maatschappelijk vastgoedbeheer: “In de beleidsplannen en onderhoudsplannen wordt hooguit vier tot vijf jaar vooruit gekeken, maar je moet in het onderwijs juist verder vooruit durven kijken.” Met name de kleinere besturen hebben er vaak moeite mee om voorbij het lekkende dak of de kapotte installatie te denken, zo is zijn ervaring. 
 

Wichert Eikelenboom

Wat is nu vooral belangrijk als een bestuur strategisch aan de slag gaat met huisvesting? Eikelenboom vat zijn kennis en ervaring samen in vier punten (zie ook het kader): stop al je gebouwen in één vastgoedportefeuille, denk in lange termijnen, focus op exploitatierisico’s, en: huisvesting kost geld en dat mág ook. Een belangrijke leidraad voor een goede langetermijnstrategie is je onderwijsvisie, zegt Eikelenboom. “Een nieuw gebouw moet passen bij het onderwijs dat je wilt geven. Het oude denken is: ik wil een gebouw, ik bel een architect en die ontwerpt wat moois. Maar die architect is nog helemaal niet aan de beurt. Eerst moet je samen bedenken: wat gaat er straks in onze school allemaal gebeuren? En ga dan niet uit van het nu, maar bedenk hoe het er over twintig jaar aan toegaat in jullie school.”

Touwtjes in handen

Volgens Eikelenboom is de eerste die je inhuurt dus niet de architect, maar een procesbegeleider die met alle betrokkenen over de toekomst gaat fantaseren. “Je stelt elkaar de vraag: wat zie je als je over twintig jaar op een willekeurige ochtend bij de school aankomt? Hoe arriveren de kinderen? Hoe gaan ze naar hun groep? Loggen ze ergens in of gebeurt er wat anders? Welke rol heb jij als leerkracht? En gaan de kinderen na de lessen in hetzelfde gebouw naar de bso? Is de school misschien onderdeel van een integraal kindcentrum? Zoiets bedenken gaat het beste met een partij die ervaring heeft met dit soort processen. Ik zeg: haal die er als eerste bij en maak samen een goed doordacht programma van eisen. Daar kan een architect vervolgens mee aan de slag.”

Na de eerste planfase begint een proces dat schoolbesturen vaak erg spannend vinden, weet Eikelenboom uit ervaring: de complexe en onvoorspelbare reis naar de feestelijke opening. “Wie kent niet de stress van een verbouwing aan je eigen huis? De aannemer stelt je steeds gerust, maar intussen gaat er van alles mis. Reken maar dat dát met jullie nieuwe school ook gaat gebeuren. Het scheelt veel als je als opdrachtgever dichtbij het proces blijft. Laat een bouwer een bouwteam formeren, met een architect, aannemer, bouwfysicus, installatieadviseur en een binnenhuisarchitect. Zo krijg je vanzelf ook een meer integrale aanpak van het ontwerp, omdat de architect al meteen in gesprek moet met degene die straks – veel later in het proces – de installaties gaat leveren. Je dwingt als het ware een goede samenwerking af. Als ook de gebruikers in het proces worden meegenomen, weet je dat er een passend en betaalbaar ontwerp komt.”

Geld vrijspelen

Een andere vorm van strategische aanbesteden is een zogeheten design-build-maintain-opdracht. Eikelenboom: “Op deze manier denk je vanzelf in langere termijnen, omdat je ook de kosten voor onderhoud en aanpassingen voor de komende pakweg twintig jaar in je aanbesteding opneemt. Het is meteen een prikkel om energieneutraal te bouwen, omdat je daarmee – over de gehele looptijd gerekend – geld vrijspeelt uit overschotten van toekomstige vergoedingen. Die vooruitgeschoven bezuiniging op energiekosten kun je in je totale begroting incalculeren om je gebouw nu al op te plussen.”

Eikelenboom zegt dat aannemers er vaak niet zo happig op zijn. Een design-build-maintain-opdracht past beter bij een installateur, zegt hij. Die heeft er immers baat bij om goede installaties te leveren, die verderop minder onderhoud vergen. De meeste exploitatiekosten komen door het vervangen van installaties, pakweg na een jaar of vijftien. Eikelenboom: “Aan de voorkant gaat de kwaliteit al omhoog, terwijl je over de gehele looptijd gerekend niet duurder uit bent.” Je gebouw wordt zo ook vanzelf duurzamer, een van de strategische prioriteiten die hij als ambassadeur voor de
Green Deal Scholen altijd heeft voorgestaan. “Ik lever als bouwleider binnenkort een schoolgebouw af met een houten bekleding die niet geschilderd hoeft te worden. Dat ziet er mooi uit, maar de winst zit vooral in de levensduur. Groene scholen zijn gezond, met een samenspel van licht, lucht en geluid, en met zo weinig mogelijk installaties door een natuurlijke ventilatie. En het scheelt ook allemaal in kosten en onderhoud. Dubbele winst dus.”

Niet bezuinigen

Gevraagd naar de meest relevante samenwerkingspartijen, is Eikelenboom resoluut: “De gemeente, gemeente en nog eens de gemeente. Zij leveren de budgetten voor de bouw, en zijn ook je partner die zorgt voor het bestemmingsplan,  de vergunningen en het draagvlak voor je plannen. Ik investeer altijd veel in mijn relaties op het gemeentehuis, niet alleen met de gemeenteraad en de wethouder, maar ook met ambtenaren. Ook hierbij helpt het als je een duidelijke strategische visie hebt. Dat geeft vertrouwen: dit schoolbestuur gaat verstandig om met het gemeenschapsgeld dat wij verdelen. En je sorteert meteen voor op de nieuwe landelijke wet die gemeenten verplicht om in samenspraak met schoolbesturen integrale huisvestingsplannen voor minstens vijftien jaar op te stellen.”

Eikelenboom is al met pensioen, maar hij heeft nog altijd plezier in het spel. Voor zijn ‘oude’ bestuur begeleidt hij ook nog steeds bouwprojecten. Hij realiseert zich dat veel collega’s bij schoolbesturen misschien minder lol hebben in een rol als bouwopdrachtgever. Maar het loont echt, zegt hij. “Nadenken over een goed en gezond schoolgebouw vraagt ondernemerschap en durf. En vertrouwen in jezelf. Er gaan vast ook dingen mis, dat hoort bij dat ondernemen. Een goede opdrachtgever zijn betekent ook organiseren dat je de juiste ondersteuning hebt. Zit er ergens een gat in je kennis? Huur dan gewoon een goede adviseur in op dat terrein. Bezuinig daar niet op. Want juist over de lange termijn ben je zo echt beter af.”

Vier tips voor een strategisch huisvestingsbeleid

  1. Benader je huisvesting als een integrale portefeuille, ook al komt het geld naar je toe op basis van leerlingenaantallen (en dus per school). Als je zelf denkt op het niveau van je hele schoolbestuur, kun je veel meer ‘spelen’. Zeker als je een gemêleerd gebouwenbestand hebt. Zo kun je immers je oude gebouwen deels bekostigen met overschotten die je bij de nieuwere kunt inboeken.
     
  2. Denk altijd in langere termijnen dan de vier jaar die het strategisch beleidsplan waarschijnlijk omvat. Acht of negen jaar is de kortst mogelijke termijn waarin je over gebouwen zou moeten denken. Maar eigenlijk gaat het zelfs om een complete levensduur van een gebouw, en dan heb je het over veertig jaar. Durf te denken: wat kost mij dit gebouw dan? En wat kan ik nú doen om dat te beheersen?
     
  3. Het échte risico zit in je exploitatie, niet in de bouw. Scholen vinden een groots bouwproject – terecht – heel spannend. Maar wat daarin mis kan gaan, valt over de lange termijn in het niet met wat je kunt ‘verdienen’ of ‘verliezen’ in de tientallen jaren na de oplevering. Focus dus niet op het begin van het proces, maar bedenk juist waar verderop de risico’s zitten. Reken dus met een volledige levenscyclus.
     
  4. Goede huisvesting mag geld kosten! Als een gebouw goed moet zijn, is het ook zaak er goed voor te zorgen. En dat kost nu eenmaal wat. Realiseer je dat je onderneemt met gemeenschapsgeld; geef dit dus verantwoord uit. Maak een meerjarenonderhoudsplan en voer dat nauwgezet uit. En daarbij geldt steeds: goedkoop is duurkoop.